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品质为王的时代什么才是天津高端楼盘该有的姿态?

发布日期:2021-09-14 21:20   来源:未知   阅读:

  “稳房价、稳地价、稳预期”是2019年楼市的主基调,而相比上半年,现在的楼市形势已经发生了变化,那下半年楼市表现又是如何?前几日央行出台利率的重磅政策,更是让楼市的走向扑朔迷离,

  2016-2018,这三年来,有过烈火喷油的火爆行情,也有过一蹶不振的回调低谷。2019年初酝酿已久的小阳春,在运行一段时间后,戛然而止;外部经济环境的矛盾激化,一弦之间。在国际形势变幻、贸易规则调整、产业转型升级、调控升级加码的宏观大背景下,利率也在近日迎来重大变革:贷款按揭款不再以贷款基准利率为标尺,而将以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,房贷利率进入市场化、动态化,楼市走向又蒙上一层神秘面纱,不过有一点可以肯定:短期内,房贷利率仍无下降的预期。

  下半年市场究竟如何?从政策面来看,基本面依旧严苛,货币收紧为主,难再有地产泡沫。从数据来看,整体市场依旧表现为供大于求之势。据克而瑞数据统计,2019年7月新建商品住宅供应149万㎡,基本与上个月供应量持平。累计成交为114万㎡,成交金额约183亿,成交套数10434套,各类指标同环比均有不同程度的下滑。值得一提的是,上半年主要受刚需跑量拉低整体市场均价的影响,全市均价环比下降近3%,而下半年随着高端项目的集中入市,均价有可能回调,但整体仍属“结构性”波动,均价还是“维稳”态势。

  市场及政策环境助推房企加快推盘节奏,尤其是一系列久被期待的高端楼盘纷纷安排下半年入市。在“房住不炒”的基调之下,房地产市场趋于理性,话语权回归于买方市场。另一方面,当前的天津市场,区域与项目分化也日益加剧,虽说一些项目“以价换量”,取得短暂的销量提升,但高端改善需求一直强劲,只是暂时被压抑,“品质为王”的标尺,在这个时代依然适用,甚至愈发彰显。当刚需走量盘主导市场,优质改善类产品也就更觉稀缺,且从产品价值来看,显然也是后者更受高端客群青睐。

  经过多年的发展,中国房地产快速增长、火山一样爆发的需求已经过去,现在呈现出一种由热到温的变化过程,房子从金融属性逐渐回归到本体居住属性。过去对于房地产全民的热炒,甚至部分人狂热的投机和投资情况,到现在有了一个冷静思考的过程。

  虽说,现阶段天津仍以刚需、刚改为主,但改善需求一直很旺,改善性需求释放和价值支撑的情况之下,优质产品依然可以有亮眼的市场表现。比如400-500万总价这个城市中坚力量的改善市场,就能典型体现中高端需求的特性,客户关注点更为精细化,看重对地段、资源的占有,看重产品的品牌及品质,尤其对区域发展规划及未来呈现的生活化场景颇为敏感。

  对此分析师梳理了今年1-7月环城单价3万+、总价400万以上项目成交金额TOP5,可以看到西青楼盘占据了优势,而东丽项目也凭实力博得一席之地:上东金茂府累计以1.4亿的成交额位居第一,在相应客群中具有相当的市场号召力。

  真正说起来,环城的中高端需求是区域发展到一定程度的必然结果,区域多重优势让其高端居住市场快速升温。拿今年热点片区之一的智慧科学城板块举例,随着各项资源的陆续导入以及品牌房企的进驻,片区开始进入发展成熟期,反过来又对区域项目起到引流效应。板块潜力大与产品实力强的碰撞,构成了改善置业的中流砥柱。

  我们再将视角拉高,聚焦到全市1-7月商品住宅单价3万-4万、总价400万-500万成交金额前十。分析师通过对各上榜项目的客群进行系统性研究,简单概况出两大主力客群:第一类是偏重在成熟区域选择符合其深层次需求的优质产品,着眼于当下资源;第二类是看好潜力发展区域选择舒适度更高、产品溢价空间更足的优质产品,着眼于未来价值。

  近期也有资深购房者和分析师探讨当前行情下买什么样的房子,他表示,目前大部分客群购买市区房子考量的是地段、资源(教育或自然景观),购买环内靠近市区房子除了以上之外,更看重项目输出的品牌和品质,以及未来区域发展潜力和溢价空间。而这些客群核心需求内因直接体现在了项目销售数据上,比如上东金茂府就属于典型的第二类,高品质项目永远不缺青睐。市场中的刚需、改善差异已越发明显,甚至是两级分化。进一步来说,改善细分之下,有真改善和伪改善。改善客群也会越来越挑剔,经得住挑剔的项目才是好项目。

  在规模化扩张的问题凸显之后,当购房者冷静下来,那些坚持品质的房企在短暂的失色后又重放光芒。基于这样一些变化,回归本源是必由之路。而这个“本源”,即是关注产品、服务和内部管理,这亦是房地产开发理应遵循的根本。

  说起来,天津楼市单价3万+、总价在400万-500万之间的项目,在当前楼市行情下,突围并不容易。接上面的榜单话题举例,为什么在津城高端楼盘中,上东金茂府还能于“稳”基调的楼市行情中谋得一席之地?分析师相信,没有两把刷子,是无法赢得市场及购房者认可的。

  对此我们可以分析下上东金茂府的三大砝码:其一,前瞻性地择址城市“潜力”发展区域,智慧科学城无论是板块占位亦或规划发展,都站在了一个城市运营的新高度;其二,继承了金茂“府”系产品精髓,豪宅出身、品牌背书,走的就是高端路线项科技系统,引领东部片区高端市场配置,“绿金品质”颇受天津高智阶层青睐。

  其一,品牌的力量。中国金茂,隶属世界五百强之一中国中化集团,具有深厚的央企背景。2005年以来连续十四次入围“中国500最具价值品牌”榜。2018年金茂冲破千亿大关,采用“高品质、低负债、产品领先、规模利润并重,周期长短结合”的开发模式,快速赢跑楼市,全国纷纷上演“金茂现象”;2018年上市房企销售均价榜,中国金茂以34205元/㎡的均价成为全国“单价王”。而在天津,中国金茂入津仅三年的时间,2018年就以44671元/平米的销售均价,一举拿下天津房企销售均价榜单的冠军宝座,实力可见一斑。

  其二,地段段位高。上东金茂府位于东部大手笔规划板块:“智慧科学城”。其据守天津机场和市区CBD相连区域,地理占位颇高,是2019年中国金茂将在天津兑现的城市运营超级IP项目,涉及约115万平米,将打造一座涵盖购物中心、8所学校、五星级酒店、高端产业、甲级办公楼、绿地公园、国内外品牌教育资源和精品住宅于一体的产城融合新城,其中上东金茂府为首期项目。可预见的是随着“智慧科学城”优质配套规划的逐步展开,上东金茂府的资源配置优势会越来越凸显,可实现 “一公里生活圈”的理想居住环境。更重要的是,从产业发展角度,“智慧科学城”又被称为天津版“星外滩”,将依托中国金茂“智慧科技产业、金融商务产业和现代都市产业”三大产业优势资源,聚焦绿色健康、智慧科技两大升级目标,与城市产业进阶方向高度契合。

  其三,产品线成熟。“金茂府”作为地产圈大IP,仅一个产品线亿元货值,巨大的体量规模下,是成熟的产品运营经验。在不同的城市,每个金茂府都在传承“每府皆传奇”,属于国内公认的顶级高端产品线年房企项目销售金额排行榜TOP100》中,上海大宁金茂府、杭州滨江金茂府、北京亦庄金茂府、杭州首开金茂府四个府系项目进榜,据榜单记录,一年时间,四座金茂府达到了近250亿的销售金额。而中国金茂在天津落位的海河金茂府、上东金茂府,也延续了“金茂府”的热销。除了在社区规划、园林景观、户型产品的用心外,尤其亮眼的是“绿金科技”,上东金茂府延续“府”系高标准,更结合天津本地生活环境与日常生活痛点反复调研,对绿金科技系统进行“增配升级”,重新构造室内微循环,让全年四季如春。基于高端客群生活的洞察,考究绿金科技品质,厘定天津高端住宅新标准。

  其四,溢价潜力。金茂府自问世以来,遍及23个城市,打造了42座金茂府。金茂府所到之处,都形成一种金茂府式热销、金茂府式溢价。二手市场,金茂府溢价表现有数据为证:广渠金茂府首开均价为4.5万/㎡,目前二手房市场均价为13万/㎡;大宁金茂府首开均价为7万/㎡,目前二手房市场均为10万/㎡,产品溢价能力有目共睹。

  高端社区隐秘的价值是“圈层”。我们都知道圈层有多重要,一项数据揭示:一个人的成功12.45%来自能力,87.55%来自圈子。千金买房,万金买邻,“圈层是一种生活方式”,更是一种资源,圈层的广度决定未来的高度。拿上东金茂府来说,未来城市新贵阶层汇聚于此,人脉的交融,经验的互动,眼界的开阔于是这里不仅是一个优质居所,更是集群效应下众多峰层人士共谋事业的平台,更为项目价值二次赋能。分析师特研究了一下金茂的圈层体验,没有那么多庸俗的套路,而是一次次“金茂府和他的朋友们”,用最真实的圈层力量,趣谈生活氛围,低调而矜持,而这,也是一座上东金茂府的灵魂、精神、人文情怀。

  “左手城市运营、右手金茂府系”两个王炸IP,既有产品品质、又有区域未来,在市场回归理性氛围、客户回归居住需求、改善选择更受挑剔的当下,走出了一条不平凡的“花路”。

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